自宅周辺の土地の評価

相続財産の土地の評価は、「実際の地積」によることになっていますが、実際に測量士や土地家屋調査士に依頼して土地を測量する方は少ないのです。このため、現実は、登記事項証明書の表題部に記載されている登記面積で申告することになります。

しかしながら、土地には繩伸び、縄縮みがあるのです。言葉の由来は昔、土地の面積を縄で測ったからと言われています。弛ませて測ったり、縄をピンと張って測ったりと年貢の取り立てにも色々あったようですが、現在の測量技術で測り直せば、土地の面積が違ってくるのです。

縄延びがある土地は、面積が過小になっているのです。縄縮みのある土地は面積が過大になっているのです。相続税を節約したい方で、縄縮みがある土地は測量を行なった方が得だと言うことになります。さらに固定資産税も過大に払い続けることにつながります。

山林の地積は、水平で計算するのか、斜傾で計算するのが正しいのかという問題です。水平面積で計算すれば財産評価が少なくなりますが、斜傾面積で計算するとかなりの評価になります。従ってこれを「財産評価基本通達8」で定めているのです。

自用地の評価を行なう場合、自宅の土地、建物だけとは限りませんから悩むことも多いと思います。自宅の敷地が広ければ、アパートを建てたり、駐車場を設けたり、あるいは店舗を作って商売をしたり色々な利用形態があるわけですが、土地の評価は相続時の現況によった、利用区分ごとに行なうことになります。

自用地と自用地以外の宅地が隣接している場合の評価は、財産評価基本通達だけでは判断に苦しむ土地の評価になります。どのような場合が一体での評価になるのか、あるいは、建物ごとの評価になるのか悩ましい問題ですが、表の建物が店舗（賃貸）で裏側に自宅がある場合の土地は、よく見受ける事例です。

使用貸借による場合の宅地の評価は、実に多い事例と言えます。親の土地に子供が銀行融資を受けてアパートを建てたり、自宅を建設したり、あるいは親から建物だけを贈与されたりと探せば実に多い色々な事例があるはずです。それだけ、相続が発生した場合、困る方も多いのでは無いでしょうか。アパートの建物だけを親から贈与された事例をたまに見受けますが、親の相続が発生した場合、アパートの住人が贈与時の入居者なら軽減の対象ですが、アパートの入居者全員が贈与時の入居者と入れ替わっていたら更地課税となります。このような節税対策は、失敗と言えるのではないでしょうか。