共有地、土地の地目、農地

共有地の土地の評価については、どのように財産評価をするのでしょうか。①持ち分の場所を自由に決めて評価する、②持ち分の面積を算出して評価する、③取得した財産を相続人が他の所有者と話し合って場所を特定する、色々な方法が考えられますが、②を採用して評価を行なうことが無難と考えられます。ですが専門家ではない方が行なう場合、単に共有だけの問題では解決しない、法律の問題も考えられますので十分注意が必要です。

土地の地目の判定は、「宅地」、「田」、「畑」、「山林」、「原野」、「牧場」、「池沼」、「鉱泉地」、「雑種地」の区別によって財産評価の方法がことなります。相続財産に多い駐車場は、宅地に該当するもの以外は、雑種地としての取扱いになります。土地の地目は、相続時の現況によって判定することになっているのです。現況とは、登記事項証明書や固定資産税の課税証明ではなく、実際、どのように使われていたのか、その時の状況のことを言います。言葉一つでも簡単ではなく、現況を間違うと評価も大きくミスします。

土地の地目の判定（農地）は、相続時の現況によって評価を行ないますが、農地法の制限もあるので現況だけでは決められないケースも出てきます。また、農地は、栗林、梅林、など一見して農地だと分かれば税務署は認めるはずですが、近年は太陽光発電や駐車場など様々な利用形態をとっている方もいますので、評価を行なう場合、現地確認など注意が必要です。

採草放牧地の地目とは、聞き慣れない言葉かもしれませんが、これは農地法上の土地の区分のことです。この土地は、農地以外で養畜の事業のためなど採草や放牧している家畜のために供されている土地のことを言います。なお、地目の判定は、一部を除き、「不動産登記事務取扱手続準則」に準じて行なうことになりますが、相続財産の評価は、あくまで相続時の現況により「財産評価通達7」に従って地目の判定することになるのです。

「地目が異なる土地が一体として利用されている場合の評価」とは、どのような土地を想像されるでしょうか。この例は、クラブハウスなどの建物の敷地と隣にゴルフ練習場が一体利用されている場合です。しかし、仮に自宅敷地の隣の場合にゴルフ練習場があった場合は、一体利用とは言えないはずですから答えが異なることになります。また、自宅敷地の隣が貸家建付地であったり、駐車場であったりと様々な利用形態があると考えられます。いずれも評価方法は個別に検討する必要があります。