相続税の節税ことなら、仙台 税理士 澁谷利彦事務所にお任せください。

仙台 相続税専門(国税OB)澁谷利彦税理士

税理士 澁谷利彦事務所

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小規模宅地等の特例の適用は相続専門でも難しい。
財産評価を8割減や5割減です。国税庁が無条件で認めるわけがないのです。勘違い、取り違えなど、十分に気をつけてください。

【ポイント】
租税特別措置法第69条など関係条文の全部を読んで確認したことのある税理士は少ないのではないでしょうか。是非ともこの条文をお読みいただきたいと思います。小規模宅地等の特例の適用など、実に細かく規定され、また読み替え規定などもあり、この条文を読んだだけでもご自宅の宅地の評価を8割減、或いは貸付ている土地の評価を5割減にすることが如何に難しいかがわかるはずです。
従って、税理士でも失敗しそうな小規模宅地等の特例の適用を、税理士ではない相続人の方が行うのは、極めて危険だと思います。


 
小規模宅地等の選定で場所や面積を間違うと、否認されてしまう場合があります。特に、場所の選定を間違えば、当然にアウトとなります。
例えば、自宅のある1筆の土地(400㎡)の上に自宅、貸家、駐車場があった場合ですが、自宅敷地が330㎡として申告したのに、200㎡が正当だった場合、それならと貸家の敷地の適用を申し出ても税務署は認めてくれません。逆に、土地の形状によって
は、場所の選定が違うと言われ、否認される可能性があります。税理士報酬が安い税理士は、見様見真似で小規模宅地等の特例の適用を行いますから大変危険です。
自宅と貸家の敷地がつながっているような場合は特に危険です。
 
一般的なレベルの税理士が、適用できる「だ・ろ・う」と安易に
小規模宅地等の適用をして間違えるケースは少なくありません。ましてや、相続人自らが作成した場合など誰にも苦情すら言えずに諦めるしかありません。小規模宅地等の特例の適用は、簡単に考える方が多く、間違えば税理士は破産するし、相続人が数百万円や数千万円も追加で払えない場合は、不動産を売却して納税するような事につながるのです。
 
自宅を相続すれば、当然のごとく小規模宅地の特例の適用が出来ると勘違いしている税理士もいるほどです。
このため、慌てふためいた税理士が、面積の増減だけで小規模宅地等の適用を認めて欲しいと泣きつく事があります。
税務署の指摘通りの修正申告に応ずるならと認めて貰える場合があるかもしれません。しかし、国税局や税務署の業務について適正に行っているかなどを監査する会計検査院にダメですと言われたら、税務署は手のひらを返して小規模宅地等の適用は否認されます。場所の変更に該当する場合はダメなのです。
小規模宅地等の特例の適用は、その判断を間違うととんでもない結果が待っているのです。
相続専門の当事務所であっても、本当に適用条件の再確認には、時間をかけ、何度も何度も確認や分析を行っています。
 

1 特例の概要

マンションの住人専用の駐車場

 個人が、相続や遺贈によって取得した財産のうち、その相続開始の直前において被相続人又は被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族(以下「被相続人等」といいます。)の事業の用又は居住の用に供されていた宅地等(土地又は土地の上に存する権利をいいます。以下同じです。)のうち一定のものがある場合には、その宅地等のうち一定の面積までの部分(以下「小規模宅地等」といいます。)については、相続税の課税価格に算入すべき価額の計算上、下記に掲げる宅地等の利用区分ごとそれぞれに掲げる割合を減額します。
 なお、相続時精算課税に係る贈与によって取得した宅地等及び「個人の事業資産について贈与税の納税猶予及び免除」の適用を受けた特例事業受贈者に係る贈与者又は「個人の事業用資産についての相続税の納税猶予及び免除」の適用を受ける特例事業相続人等に係る被相続人から相続又は遺贈により取得した特定事業用宅地等については、この特例の適用をうけることはできません。


(注)「宅地等のうち一定のもの」とは、建物又は構築物の敷地の用に供されている宅地等(農地及び採草遊牧地は除きます。)(国税庁のホームページより)
 

相続開始の直前における宅地等の利用区分

  • 貸付事業以外の事業用の宅地等
  • 貸付事業用の宅地等の内、①一定の法人に貸し付けられ、その法人の事業(貸付事業を除きます。)用の宅地等、②一定の法人に貸し付けられ、その法人の貸付事業用の宅地等、③被相続人等の貸付事業用の宅地等
  • 被相続人等の居住の用に供されていた宅地等

2 減額される割合等

  • 1
    特定事業用宅地等に該当する宅地等の限度面積は400㎡
    減額される割合は、80%
  • 2
    特定同族会社事業用宅地等に該当する宅地等の限度面積は
    400㎡、減額される割合は80%
  • 3
    貸付事業用宅地等に該当する宅地等の限度面積は200㎡
    減額される割合は50%
  • 4
    貸付事業用宅地等に該当する宅地等の限度面積は200㎡
    減額される割合は50%
  • 5
    貸付事業用宅地等に該当する宅地等の限度い面積は200㎡
    減額割合は50%
  • 特定居住用宅地等に該当する宅地等の限度い面積は330㎡
    減額割合は80%
特例の適用を選択する宅地等が以下のいずれに該当するかに応じて、限度面積を判定します。
     特例の適用を選択する宅地等  限度面積

特定事業用等宅地等(①又は②)及び特定居住用等宅地等(⑥)


(貸付事業用宅地等がない場合)

(①+②)≦400㎡
 ⑥≦330㎡
両方を選択する場合は、合計730㎡

貸付事業用宅地等(③、④又は⑤)及びそれ以外の宅地等(①、②又は⑥)


(貸付事業用宅地等がある場合)

(①+②)×200/400+⑥×200/330+(③+④+⑤)≦200㎡

小規模宅地等の特例の選択は慎重にすべきです。又、租税特別措置法は毎年のように改正が行われますので注意が必要です。

小規模宅地等の特例は、専門家に依頼

新着情報

令和6年2月14日
国税OB税理士は調査の経験があります。

国税局のエリートポスト、査察部資料調査課、俗にいうマルサリョウチョウは、本気で調査の着手をすれば、100%課税されます。
調査を受けた場合、どんな強気の方も抵抗を諦めてしまうほどです。
適正な申告書を提出すればそんな怖い目に合うことはありません。不服審判所や裁判所での判例などを考慮した適正な申告書を作成できる国税OBの税理士は安心できます。


税務調査がゼロだと誇大広告している税理士には、気をつけましょう。財産評価を高くし、多めの相続税を支払わせて、税務調査を防いでいる可能性があります。
税理士報酬が安いところに依頼したお客様は、財産を詳しく分析や検討が出来ていない場合、還付専門の税理士に依頼すれば、相続税が還付されたり、逆に申告後数年以内に追加の相続税が発生します。



ポイント

 税理士の無料紹介の
 注意すべきこと

 


ネットから税理士を無料紹介された方は、お客様から頂く報酬の4割近い手数料を業者に支払うことになります。要は、薄利多売になることから、処理件数で税理士は稼ぐことになります。従って、時間をかけられないため財産評価額は高めに、そして相続税も高めになります。

 
令和6年4月20日



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是非、お気軽に普段着でお出かけください。
これまでの節税対策が正しかったのか、是非ともご相談願います。今、訂正しないと取り返しがつかないことがあります。



ポイント

  判断に迷う財産評価


土地の評価には原則と例外さらには特例がありますから相続専門ではない税理士は、財産を高く評価してしまい必要の無い高い相続税が発生します。

また、自分で申告書を作成する方もいますが、税理士でも間違う相続税の申告書、所得税の医療費控除の申告書とはレベルが違います。ご自分で作られては、ご自分の間違いには気が付かないはずです。

 

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